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| 驚！中國房地產引爆另類隱祕炸彈 |
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古成
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【人民報消息】中國房地產危機遠非表面看上去那麼簡單，隱藏在房價大跌、業主斷供、樓盤爛尾、金融爆雷背後的，還有一副鮮為人知卻更加令人驚恐與窒息的面孔。
過去五、六年，市場的註意力幾乎全部集中在恆大、碧桂園等開發商的債務違約、爛尾樓和美元債上。這些高當量的顯性炸彈備受媒體與外界關註，也在這個房地產市場卷起了狂風驟雨。但徹底摧毀樓市的神祕殺手正悄然而至，在未來十年可能持續發酵、悄然重塑整個商業地產估值體系的，卻是另一顆長期被忽視的隱祕炸彈：大量非住宅物業的土地使用權正在進入倒計時。
彭博社近期報道的題為《China Races to Solve $148 Billion Property Threat as Leases End》）的文章罕見揭祕，中國正在爭分奪秒處理一個價值約1480億美元，折合人民幣超過1萬億元的商業地產隱患，即剩餘土地使用年限已不足20年的辦公樓、商場、工業園區和倉儲物流設施，所引發的非住宅地產危機。
傳統意義上的樓市危機指向「開發商沒錢蓋房」問題，而這顆炸彈即將引爆的問題是「已經建好的房子，未來還值多少錢」以及它所帶來的投資風險。它標志著中國房地產危機正在從開發商債務危機的第一階段轉向存量資產價值危機的第二階段。
中國非住宅房地產現實圖景
中國城市土地屬於國家所有，土地使用權是有期限的。住宅用地通常70年，工業和辦公用地50年，商業用地僅40年。這一所有權年限在1990年代確立，為後期20多年的房地產狂飆提供了制度支撐了。
問題是許多1990年代末至2000年代中期建設的商業項目，如今已走過一半甚至更多年限。彭博文章寫道，Cushman & Wakefield大中華區估值與咨詢負責人Andrew Chan估計，中國超過1萬億元人民幣的非住宅房地產，土地剩餘使用年限已進入20年以內的「投資者擔憂區間」。這些資產涵蓋寫字樓、購物中心、工業園區和倉儲物流設施。
一旦土地剩餘年限降至10-15年，銀行和機構投資者的態度將會發生質的變化。因為抵押物的未來價值充滿不確定性，導致他們不願延長貸款，不願再融資，相應的資產估值下降、抵押價值縮水，致使融資困難，交易肉眼可見的萎縮，市場預期和估值價格進一步下跌。這是一個反向自我強化循環。
房地產持續低迷，商業地產端難以獨善其身
中國房地產市場低迷已成共識，何時探底仍是懸念，高盛曾預測2027年將觸底反彈，但根據目前狀況來看，似乎不很樂觀。2026年上半年，住宅銷售持續疲軟，房價在多數城市承壓，開發商資金鏈緊張的狀況並未根本好轉。北京近期進一步放寬限購政策、鼓勵公積金房貸，但市場反應並不積極。
更值得關註的是商業地產端的同步下行。在一些一線城市，辦公樓價格較高峰時期已下跌超過40%。機構投資者交易意願明顯下降，融資門檻顯著提高。與此同時，中國房地產企業累計違約債務規模已達約1300億美元。開發商債務危機的餘波尚未消散，存量商業資產的估值壓力卻已接踵而至。
上半年公開數據表明，市場已開始為商業樓市土地續期的不確定性定價。交易活躍度下降、資本化率上升、買家報價更趨保守，整體樓市低迷快速傳染非住宅房地產，外加土地期限問題，危機正在向縱深處挺進。
價值1480億美元的倒計時
彭博報道的核心，是1480億美元的「倒計時炸彈」。土地租期縮短本身並不必然導致資產歸零，但在規則缺失、政策不明的情況下，它會極大扭轉投資者的時間偏好，降低其風險承受能力。
一棟寫字樓，剩餘土地期限40年時，機構願意出價；剩餘15年時，銀行可能直接拒絕融資。原因很簡單：沒有明確的續期路徑，資產的長期現金流就無法被可靠折現。物業價值因此被系統性低估，進而影響整個商業地產的抵押融資體系。
彭博文章認為，這已經不是個別項目的問題，而是房地產系統性的信用問題。過去二十年，中國房地產的底層邏輯是「土地越來越貴、房價上漲、開發商和地方財政雙贏」。現在，邏輯正在驚人反轉：土地期限縮短、資產估值下降、銀行收縮貸款、投資者退出、商業地產價格繼續承壓。整個房地產資產金融體系的長期信用，正在以等速衰敗。
國際投資者已經「用腳投票」
具體案例比抽象數字更能說明問題。文章例舉不少案例。
香港地產企業Parkview Holdings正在出售北京某購物中心，但部分土地剩餘期限不足10年，買家不願支付正常價格。公司甚至考慮出售部分股權而非整體轉讓。New World Development出售上海K11藝術購物中心上方辦公樓時，同樣遭遇土地期限疑慮，買家擔心未來續期成本不確定。
新加坡CapitaLand凱德集團在中國持有或管理大量商業地產。彭博估計，其相關物業中超過200萬平方米的土地期限不足20年，其中包括上海來福士廣場，其土地期限至2045年。加拿大資產管理巨頭Brookfield也已與地方政府就續期問題展開討論。
這些國際機構態度審慎，傳遞的信號卻異常清晰而冷峻：中共越不明確規則，中國商業地產的定價權越會發生偏移。買家不再按既定長期信用的美好假設出牌，而是現有市場的不確定性重新評估。
地方政府試水與中央政府真空
地方政府迫於自己的財政壓力，沿著舊有的政策思路試水。上海近期發布指導意見，明確土地續期條件、費用和操作方式。廣州此前也出臺類似規則。目的很明確：給市場一個定心丸，「你的物業不會因為土地期限減少而突然歸零」。
可能的解決方案大致有兩種。一是允許續期，類似香港模式，到期後可續50年並支付地租。二是收取續期費用，上海、廣州提出的思路是按土地基準價計算，大約達到基準價的70%左右，且只針對土地價值，不包括建築物。實際成本可能遠低於重新購置整個項目。
但問題的關鍵在於：地方政府各自為政，規則難以劃一，較大自由裁量權本身就是投資者的最大擔憂。續期是否批準，可能考慮項目是否繼續投資、是否擴大規模、是否符合城市規劃等因素。同一類項目，在上海可以續，在其他城市可能面臨完全不同的待遇。這並不是友好的投資信號，而是投資風險警示。
地方試點是否會促使中共中央發布統一規則，外界仍在持續觀察。今年中國政府首次提出要「完善工業和商業用途土地使用權續期相關法律法規」。中共財政吃緊，上半年正對中產和富豪階層，中共不斷收緊漁網，瘋狂掃錢，借用非住宅土地使用權大敲竹槓不是沒有可能。
危機的第二階段意味著甚麼
未來10至20年中國商業地產市場重新定價的這一變量，將影響寫字樓和商場的掛牌價、銀行的資產負債表、機構投資者的資產配置、地方財政的長期預期，以及整個房地產相關金融體系的風險定價。當土地期限成為核心變量時，商業地產將從「增長資產」轉向「期限敏感資產」，其估值邏輯將發生根本性改變。
中國房地產危機從未真正離開。它只是從開發商的債務賬本，悄悄轉移到了存量資產的期限賬本上。那顆隱祕的炸彈，正在滴答作嚮，開始倒計時。
（人民報首發）△ |
| 文章網址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2026/8/15/96246b.html |
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