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中國房租與房價「雙跌」 需求疲軟、預期悲觀（圖）
 | 資料圖：2010 年 6 月 25 日在中國北京舉行的 2010 年北京夏季房地產交易會期間，銷售人員閒置。 (Photo by Feng Li/Getty Images) |
【人民報消息】中國主要城市近日接連傳出房租下跌的消息，中國財經媒體《智谷趨勢》更形容主要城市租金行情「回到十年前」，仍舊找不到租客。分析人士認為，房租下跌不僅反映出青年就業困難和對城市生活前景的悲觀情緒，也可能進一步衝擊房地產市場信心，令經濟復甦之路更顯漫長。
調查顯示北上深房租「跌回十年前」
據美國之音報導，《智谷趨勢》在星期日(2月23日)公布的報告中引述「Wind數據」指出北京、上海和深圳，去年房租跌回2015-2017年的水平，廣州跌到2014年，成都跌回2018年，天津更是回到2010年。
且今年以來，租金下跌的勢頭仍在持續，1月份全國40城平均掛牌租金環比下跌1.2%；租賃房源掛牌週期上升至51.9天，較上月顯著增加6.9天，顯示降價換量的辦法，也「失靈」了。
報告還引述「中指研究院」數據指出，去年1至11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.72%。
至於包租公「不好當」的主因，該報告分析，一方面是去年中共官方推動的「保租房」大規模入市，導致需求分流，另一方面則是居民收入預期偏弱，在去年公布財產淨收入的15個省份中，北京、江蘇等五省市都出現負增長。
儘管租金下滑，對賃屋而居的年輕世代更加友好，但「中指研究院」調查顯示，有60%的受訪租客計劃換租，且多為「向下換房」，選擇租金更便宜的房子。
對於這份報告，福建網民「長樂」留言稱「多房的(房東)都要破防，沒房子的不是不要活了？」，浙江的「熊二」則感嘆「螺旋向下就是這麼回事」。
分析：就業壓力或為房租下跌主因
《三聯生活週刊》在星期二發表的文章中同樣指出，青年就業壓力是導致租房需求降低的主因之一；去年8月，中國16至24歲青年失業率一度接近19%，許多年輕人「能夠啃老的就擠在父母家」，出外打拼者也會選擇合租以減少開支。
文中進一步指出，房租下跌與當前房價疲軟的大背景有千絲萬縷的關係，因為很多屋主不甘心低價求售，索性改為出租；還有不少原本只看重房產增值而不在乎租金回報的投資客，隨著經濟下行，也無法忍受房產閑置，都導致房源大幅增加。
美國「信息與戰略研究所」經濟學者李恆青在接受美國之音採訪時指出，中國房地產的「租售比」長期以來都高於其他國家，許多大城市的「年租售比」甚至超過50，亦即房東要收租超過50年才能回本。
若不考慮中國人講究「家有恆產」的觀念，這對許多年輕族群而言，理應是「買比租更划算」，現在卻連租屋行情都快速下降，更凸顯需求不足，導致供大於求。
李恆青說：「沒有經濟能力，或者沒有就業機會，你不會在城市待的時間長，大家可能就選擇了其他的方式來解決短期租住，不用去簽訂長期租賃合同，所以是反映當前經濟不好的典型數據。」
在臺北的兩岸政策協會秘書長蕭督圜同樣認為，中國經濟疲軟，城市居民的工作機會和收入減少，確實會減低許多人在城市裡花大錢租房的意願。
租金下跌拖累投資報酬率學者：加劇各地經濟壓力
此外蕭督圜認為，中共政府積極推動「城鎮化」，提升三、四線城市的生活水平，近兩年已經可以觀察到，在工作難找，生活成本又高的情況下，有許多年輕人放棄蝸居於大城市，索性返鄉謀職，也是城市房租下跌的另一原因。
問題是，當年輕人對未來無法再抱有美好願景，其負面影響，恐怕並不僅止於房租降價，更凸顯當地薪資結構下修、就業機會慘淡，使投資者看壞該城市的房地產投資報酬率。
蕭督圜告訴美國之音：「租金下跌之後，當這些房東覺得投資在一線城市不再有那麼好的機會，他把資金撤出就會對這些一線城市造成更大的一個經濟成長壓力，未來地方政府要再去發行地方債，壓力就會更大因為大家普遍不會再去看好發展前景。」
路透社：中國房價今年還會再跌
就在財經媒體報導房租下跌的同時，路透社星期二公布調查結果指出，儘管市場預期中共救市政策將在明年穩定房市，但中國樓市前景仍趨於悲觀。
該調查訪問十名分析師，做出的結論是因住房庫存過高、需求持續低迷以及人口長期下降，「中國房地產市場復甦將是一個漫長過程」，且各地方政府去年收購開發商庫存房等措施也收效甚微。
分析師預測今年中國房價將會下跌2.5%，跌幅高於先前調查的2.0%，明年價格或將上漲1.2%，也低於去年11月所預測的1.6%；預估到2027年，會進一步上漲2.0%。
租金下滑如何拖累房價?
李恆青說，目前中國基於換屋需求的「改善性住房」市場依然存在，但整體而言，房屋銷售持續放緩，在此情形下，需不足導致租金下跌，勢必讓已經有房的人降低進一步投資的意願，加劇房價下滑趨勢，恐怕幾年內都難以扭轉。
香港中文大學未來城市研究所副主席許楨則認為，從土地經濟的角度來看，樓價和租金之間的關係並不十分緊密；綜觀往例，樓價下跌不必然會影響房租行情，但相反的，租金下跌卻可能影響房屋再轉手時的估值，進而導致樓價受挫。
許楨分析，中大型城市房租下跌，反映出工薪階層的薪資疲軟，但同時也需要考慮到，中國社會中，無論城市或農村居民，擁有自用住宅物業的比例都高於其他國家，因此房屋租賃對整體經濟的影響並不明顯。
相對之下，中國現在更嚴重的問題，恐怕是市場無法消化巨量的空房，無論對房價或房租而言，影響都更加嚴重。
中國刺激政策能否奏效？分析人士普遍悲觀
另一方面，儘管中共政府從去年以來，就推出各種刺激政策，更有分析認為，在即將召開的全國兩會期間還會再推刺激新政，但接受美國之音訪問的分析人士普遍認為，效果恐怕不容樂觀。
臺北學者蕭督圜認為，由於民眾已經抱持趨於悲觀的態度，政府不斷放寬資金池，只會讓他們更加認定經濟確實不好，政府才需要補貼，並因此採取謹慎儲蓄而非積極投資。
在此情形下，中國經濟仍會在相當一段時間內，面臨挑戰。
許楨則指出，中共官方救市政策，最大的問題在於「方向錯誤」，隨著人口結構變化，中國勞動力萎縮已經成為不可逆的趨勢，在此情形下，不該再追求經濟總量增長，而應設法提升民眾「可支配收入」的中位數。
他說，目前中國民眾可支配收入中位數約佔經濟總量的30%至40%，遠低於美國、英國或香港等，可持續內需強勁的經濟體，普遍介於60%至70%之間的佔比。
在老百姓「兜裡沒錢」的情況下，一昧追逐經濟總量的增長，顯然無助於刺激消費，真正拉動內需，更無法形成中共政府所希望的經濟「雙循環」。
許楨告訴美國之音：「我覺得(經濟疲軟)這個情況它是會維持的，現在就形成了一個惡性循環，境外的直接投資不看好中國大陸發展模式，直白的講就是中國經濟已經失血，沒有辦法維持運轉，在這種情況之下，工資下跌，甚至可能現在就已經有通縮的風險。」△
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