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高位接盘、高月供、还亏钱 中国房贷族有多心酸？
2024年2月22日发表
【人民报消息】过完年，人们向阖家团圆的热闹气氛告别，再次回到现实生活。对中国许多房贷族来说，等着他们的仍是摆脱不了的月供压力；若是房买在高位、价格已跌破买入价的屋主，月供缴起来更是心酸。中国人近年买房究竟有多艰辛？哪些因素造成当前局面？政府又该负什么责任？
中国房价普跌 “崩到首付都赔进去”
“现在这个房子啊，这个价格，差不多崩到首付已经全部赔进去了。” 拥有近30万粉丝的油管（Youtube）旅游博主 “培根” 去年底拍视频诉苦，说自己2019年在西咸新区以一平米1万1的价格买房，新冠疫情后房价一度涨到1万6，但现在跌到一万不到。
除了房价跌破成本，房贷利率也让培根一家3口吃不消，因而选择 “砸锅卖铁” 先还一些。培根妻子说： “4年了，本金还了3万1，利息还了20多万...还好银行把利率少了一点，我们贷的时候是5.6%，现在降到4.2%。”
培根指出，在他的小区，目前已出现法拍房在网路流通，二手屋买卖平台也有100多套房在抛售，很多写着 “房东急售、一降再降、房东马上要断贷” 。
培根感叹，西咸新区当时也是一个号称国家级的新区， 但最终以发展效果来看，不是很理想。 “现在回过味来看的话，这个东西真的是像韭菜啊。说句不好听的话，就是为了炒地皮、卖房子。现在这边除了房价高以外，真的啥都没有。”
“只有5块，却要支出10块”
在重庆从事餐饮业的陈怡（化名）也是一名心酸房贷族。陈怡年前在社群媒体上诉说，自己2021年买房，花了100多万，疫情爆发封城后房价跌了30多万，每个月却还是要付3000多房贷， “有点想哭”。
谈到房贷让自己入不敷出的情况，陈怡向自由亚洲电台记者如此形容： “好比你身上只有5块钱，却一个月要固定支出10块。” 问他后不后悔买房，陈怡坦诚很后悔，“因为买了之后就降价了” 。
根据房地产市场分析机构 “中指研究院” （简称中指院）2月1日发布的《百城价格指数报告》，今年1月，中国100个重点城市二手房均价为1万5230元/平米，环比下跌0.56%，已连续21个月下降，同比下跌则扩大至3.96%。其中，仅三亚房价微幅上涨，其余99个城市价格环比皆下跌，已连续8个月逾90城二手住宅价格下滑。
在新建住宅部份，2021年11月出现疫情后首次价格环比下跌，跌幅0.04%。至此之后的两年多，价格不断波动，时跌时涨。
疫情期间收入几乎归零 房子险被法拍
同样后悔买房的是40岁的吴启明（化名）。吴启明接受自由亚洲电台访问时说，他本身不主张买房，但由于家人观念较传统，认为 “自己有基业、有自己的住处，才算是有自己的家”。他最终妥协，于2015年贷款50余万，在北方沿海省份的三线内陆城市买了间房。
谁知贷款购屋没几年，就碰上疫情 。吴启明回忆：“武汉肺炎肆虐的3年，家庭收入几乎归零 ，我大概有7个月左右没还贷款，被银行起诉。” 他说，经过各种协商，房子才没被拍卖；法官告诉他，他们城市太多法拍房，他的房子 “就算拍卖，3年之内大概率也卖不掉” 。
根据中指院统计，2020年以来，中国法拍房挂拍量出现增多趋势，去年创下79.6万套新高，较上一年同期增长36.7%。其中，约五成为住宅型商品，显见疫情对一般房贷族造成的经济冲击。
吴启明房子虽躲过法拍，但前年又遇上政府征收，要拆除重建。但他把这件事视为“转机”，因为当局除允诺会补他一间回迁房外，还付了一笔补偿款，弥补面积落差，而金额刚好足以还清房贷，不须再每月还月供。
不过，事情发展没有他想象的顺利。
吴启明告诉自由亚洲电台，房子被征收后，他全家就租房住，但由于地方政府没钱，回迁房到现在都还没盖，搬迁之日遥遥无期。更让他担心的是，“现在的租金由政府承担，什么时候他们不愿意给了，我们就流落街头了”。
记者询问，若回迁房迟迟没下文，还会考虑买房吗？即使未来充满不确定性，吴启明果断表示：“不会再买房，再便宜都不会买。”
调控政策碰上百年大疫 成房市致命性打击
中国1998年取消福利分房、进行住房改革，房地产在之后的20年高速发展，价格飞涨，成为国家经济支柱行业之一，也是许多民众投资首选。根据国家统计局数据，2000至2020年间，中国住宅每平米均价从1948元飙涨至10159元，销售额也从每年3228.6亿元激增至150673.23亿元，繁荣兴盛可见一斑。
那么，中国房市怎么会从过往那般荣景，陷入当前的低迷？曾在北京从事房地产工作17年、目前旅居美国的刘金星分析，这要归咎于当局的房市调控政策，尤其是2017年、2018年对房地产的贷款收紧。
刘金星解释： “房地产行业是属于资金密集型行业，一旦出现贷款紧张，比如说有些地方限购、按揭贷款（首付）的成数增加，更主要的是对房地产公司开发性贷款只收不贷，造成房地产公司（资金）流动性急剧减少。” 他说，贷款紧收下，房企只能靠卖屋收入，来逐步降低债权比例和负债比重，压力相当大。
由于中国房价居高不下，中国国家主席习近平2016年底抛出 “房住不炒” 基调，当局随后陆续出台限购、限贷与限售等调控政策，以抑制房地产的投资属性。
刘金星指出，政府本来是想调整由于房地产价格大幅上涨，造成其他行业消费急剧萎缩的状况，但没料到会爆发疫情。
“2020年疫情一开始以后，一方面贷款收紧，另一方面疫情造成整个经济不活跃，这几乎是压死房地产公司的最后一根稻草。” 刘金星表示，一旦经济、销售活动停止，房企就没钱支付高昂贷款带来的利息支出，由于工期拖延而造成的晚交房、甚至是烂尾的可能性，也都是由房企来承担，“这是非常不合理，也非常不公平的，但实际上，中国确实是走到了这条路上”。
根据中房网统计，2020年至去年总计有1292家房企申请破产。该网指出，随着房地产市场进入 “深度调整阶段” ，房企此前的高杠杆经营模式受到挑战，加上外部融资环境改变，导致不少房企风险不断曝露。
其中，最受瞩目的非中国龙头房企恒大集团莫属。恒大欠债近2.5万亿人民币，2021年因资不抵债而违约，去年8月申请破产，今年初被香港法院勒令清盘。根据多家中国媒体估算，恒大留下的 “烂尾楼” 多达162万套，约600万业主受波及。
政府仰赖卖地赚快钱 为房市危机埋下种子
2006年曾在深圳发起不买房运动的房产投资专家邹涛则认为，中国目前房地产危机，主要是因为地方政府发展经济长年 “急功近利、目光短浅”，靠卖地来赚快钱。
邹涛向自由亚洲电台表示： “中国很多地方政府事实上已经资不抵债，债务是很重的，根本没有能力去还钱。那怎么办呢？他们就大量的卖土地去发展房产。卖地很快，也不用什么成本。” 他接着说，卖地换取大量资金，地方政府再拿钱去做政绩，“做出的政绩和GDP数字很好看、表现很好看，他就可以往上升官，可以更好的去从政治上得到一个发展”。
邹涛直言，过去几十年来，上述房地产模式与地方政府官员政绩直接挂钩， “这种发展模式其实危害非常大，导致了今天这样的一个局面，很多烂尾楼”。他认为，这种模式走到现在，已经不可能再继续。
地方政府财政长期仰赖卖地收入，一直是中国经济一大隐忧。独立研究机构 “克而瑞研究中心” （CRIC）2022年底就曾发布报告示警，中国土地财政依赖度持续升高，尤其是三四线城市，土地出让金渐成地方财政首要收入来源，近3年平均为41%。报告指出，随着土地市场持续转冷，部份城市恐陷入财政崩塌的窠臼。
报告也特别提及：“过去几年， 一些城市非理性供地，为后期房地产市场转弱埋下了伏笔。一方面，供地显著过量，致使新房市场供求失衡...另一方面，供地结构不合理，加剧区域市场分化。”
银行与民众端的责任？
那么，银行与民众端是否也有责任？综合网路评论，利息过高是近来常被中国房贷族诟病的一个点。但刘金星指出，民众月供压力升高，主要是因为过去几年房价上涨，与利率关联不大。
“中国房地产贷款利率一直都在4点多到6点多之间...如果是公积金贷款的话，大概是4%左右。” 刘金星说，民众之所以压力倍增，是由于房价上涨使得贷款总额增加，利息支出连带变多；再加上经济下行，在贷款数额没变、但总收入减少下，“自然会出现支付紧张的情况”。
在上海从事房仲工作、见证中国房市由盛转衰的刘宇（化名）则认为，过去20年中国房价不断飙涨，制造一种 “未来一片美好” 的氛围，导致不少民众贷款买房时疏于精算自身负担能力。
刘宇向自由亚洲电台说明：“你要想想看，如果你是生在过去20年房价不断飙涨的话，你根本不会去在乎利率有多少。大家普通的概念很简单，我今天买200万，明年变250万，那些利率根本对我来讲不是问题。大家都认为未来一片美好的时候，谁会想到说有一天会这个样子。”
刘金星也呼应刘宇的观察。刘金星表示，中国房市过去荣景，让民众不顾按揭（房贷）支出多少，在高获利与高月供之间 “两害相权取其轻” ，争相入场。他估计，目前80%觉得房贷负担沉重的人，都是以为房价还会涨而买房。
刘金星进一步指出，在美国买房，会看信用分数与收入状况，每月贷款支出不能超过收入1/3；但在中国不一样，个人收入不是那么透明，甚至能为了贷款买房，把部份收入 “做大” 。他透露：“比如说，他说他投资什么股票，投资什么商铺，投资了某某某公司可以给他分红，而这些公司给他做一个文件就行了。”
房价未触底 专家：5到10年才可能回稳
中国房市目前究竟有多惨淡？根据刘宇在上海的第一线观察，相较于2021年高点，房价去年以来下跌13%至20%，带客率也从以往每个月8到10组，减少至3到4组，掉了约一半。他认为，中国房市危机很难在短时间内解决，因为目前是国内、国外都看坏市场。
针对国内情况，刘宇表示，民众对经济很没有信心。他指出，从去年上海大规模裁员，再到现在股市、汇市、楼市及恒大的事，“所有消息面都是显示一个经济危机、一个大萧条”。他强调，上海人 “并不是说他没有钱，而是他不敢去动”。
至于国外客户悲观原因，刘宇说，主要是地缘政治因素。“这个状况从2018、2019年开始慢慢就很明显，境外客户就开始在卖。但是2022年南希·佩洛西的事，是一个很强烈的信号，我们业绩基本上翻倍在涨，原因就是境外客户都想赶快把钱去掉（撤离）。2022年最明显，2023年当然还是延续这样状态。”
2022年8月，时任美国众议院议长南希·佩洛西（Nancy Pelosi）率团访问台湾，北京在台湾四周海空域举行大规模军演，并中断包括军事领域等多项美中对话交流管道，引发国际社会高度关注。
邹涛认为，中国房价尚未触底，因为房子还未回归自住本质。他分析，中国爆发这波房地产危机后，过去20年房市给民众造成的 “买房信仰”、 “无产权、无财富” 的思维已不适用，未来房子将逐渐摆脱外加的投资、金融属性，回到本来自住功能，房价也会跟着慢慢回归。
那么这个调整阵痛期要多久？邹涛说：“最起码5年是最基本的一个标准，用5年的时间（房价）能慢慢的回归。如果说政策的支持，或者经济的发展有改善的话会好一点。否则的话，就是5年、10年才能调整到位。”
步日本后尘 中国将进入 “失落的30年”？
不过，位于台北的总体经济学家吴嘉隆认为5到10年不够。他向自由亚洲电台分析，若以也曾经爆发房地产危机的日本为鉴，中国想要走出当前阴霾，恐要花上至少20年、或甚至30年时间。
1991年日本房地产泡沫破裂，房价暴跌，日本经济陷入长达20多年的低迷。《纽约时报》曾估算，1991年至2004年，日本6大城市房价狂泻64%，数百万名屋主承受巨大损失。
吴嘉隆指出，中国目前已陷入债务型通缩，因为企业、民众有还债压力，只好抛售资产，“然后越抛售的结果，资产价格越跌，越跌的话，抛售资产能调到的现金越少，于是只好被迫抛售更多资产，（进入）这种恶性循环”。
即便时隔20多年，吴嘉隆表示，严格来讲，日本经济还未完全康复。他认为，中国可能需要更久，说不定在一个相当长的时间内，房地产造成的伤害，都没有办法完全康复、完全修复。“失落的20年恐怕是最起码的，估计可能会超过30年。”△（转自自由亚洲电台）
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