大陆惊现"负首付"营销乱象暗藏套路(图)

2023年5月29日发表

大陆多地出现买房「负首付」，房产中介声称，买房不仅无需首付款，还能先拿到一笔装修款。

【人民报消息】近期，有大陆房产中介声称买房可以「负首付」——无需首付，还能拿到50万元（人民币，下同）装修款……针对「低首付」、「零首付」、「负首付」等营销乱象，业内人士披露其中暗藏套路。专家表示，「负首付」不仅违规，而且后期资金压力将加大。近日，大陆多个社交平台上出现「负首付」、「返首付」等营销话术。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房者不仅无需付首付（头期款），还能拿到50万元作为装修款。 5月24日，「买房现负首付」被推上热搜榜，这一做法引起广泛的关注和讨论。网民表示，只要房价不降，别的都是白搭。贷款越多，还的越多。据《中国证券报》报导，从多方了解到，通过开发商返首付（头期款）、做高合同价等方法，一些房产看似可以做到「零首付」、「低首付」乃至「负首付」，但也面临财务和法律风险。「这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。」房产中介王女士表示，其代理的一套深圳罗湖区的房产可以做到「负首付」。王女士补充道，这套房是回迁房。业主现在不要那么多房了，拿出来低价卖，很划算。从业这么多年很少见能「负首付」的房子。然而「负首付」需要什么资格，又是如何实现的呢？王女士却避而不谈。「570万元银行会分批次放款。你把数据递上来，全部由我们的按揭部门帮你，除非你是黑征信（不能做）。」房贷中介钟先生也声称，自己代理的某楼盘可以做到「负首付」。房产中介赵先生声称，自己已售出一套「负首付」的房产。报导说，业内人士介绍，「零首付」、「低首付」与「负首付」的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力；二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款或银行贷款金额超过房产原价，负首付便「实现」了。钟先生透露，实现负首付有时还需要借助经营贷的力量。钟先生称，经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。他说，负首付的出现，和部分区域一二手房价格出现倒挂有关，使得购房人可以以低价买一手房，但以较高的市场价作为评估价，从而做高贷款合同金额。负首付其实是打擦边球，只是目前有空间（可以钻），银行可以做高贷款金额。正常情况下，购房人是要三成首付款的。针对「负首付」等首付模式，工行深圳分行一名房贷经理响应，「首付款如果不是自有资金，我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。」北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，负首付现象与一些开发商为了尽快销售楼盘实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。「首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。」王玉臣提示，所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。针对近期出现的零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付等首付模式，上海易居房地产研究院研究总监严跃进说，这是营销领域乱象的体现。需要注意的是，负首付不仅违规，而且后期资金压力将加大。自媒体「豆荚说电影」的文章表示，买房负首付，看似为购房者减轻负担，但实际上存在很多问题和风险。首先，负首付的做法属于违法操作；其次，购房者零首付购房并不意味着真的没有首付款，房地产开发商通常会通过收取其它费用或者变相提高房价等方式，将首付款「转移」到其它方面，最终还是由购房者来承担。此外，由于购房者没有支付首付款，银行在贷款时会存在较大的风险，因此很难获得贷款。即使获得贷款，贷款金额也不会很高，需要支付的利息也会很高。对于房地产开发商而言，负首付的做法虽然能够促进房屋销售，但是也存在很大的风险和隐患。如果房价上涨幅度不大或者出跌，购房者难以获得贷款或者无法支付房屋月供，有可能出现违约情况，最终导致房地产开发商承担巨大的风险和损失。△

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